在前文为什么要投资美国房产中曾做过简单的分析，加州一些热门的城市的房产市场价格目前仍在高点，而且从18年下半年开始有cooling down的迹象，而且Rent-to-value ratio都只有0.5%-0.6%左右，即便可能一些远离热门城市的房子稍好一点，但也不会高很多，加上加州政府在推行租金控制，增值空间目前又很低。基本上租金收入根本无法支付持有房产的各种支出。前几天跟同事吃饭时闲聊，得知他去年在Livermore买了一个小房子60万左右，目前在出租，自己目前还是住亲戚家。他是以自住房的贷款利率（通常比投资房要低1%左右），并且自付了30%的首付，就这样一年下来还要贴进去几千美金。显然不是一个很好的投资选择，不过对他来说因为是自住房出租，自己可以住亲戚家，所以还不算太糟糕。
本着增加每个月现金流的目的，我把目标放在了外州，在做了足够的功课后，我同时选中了两套分别在不同州的出租房作为试水。这样一方面可以根据试水，来熟悉整个远程投资出租房从购买讨价还价、办贷款、到出租管理等各阶段要面对的各种问题，另一方面也可以借此了解不同市场的投资回报率，以此可以作为参考来决定下一阶段的投资方向。
那么我们一起来看看我的这套位于密苏里州的3房3卫的投资房，老实说，当初看中的原因主要有：
- 这套房位于A-社区，因为售价高一些现金流比那些B-或者C+的房子肯定要差一点，主要想本着少一些麻烦的目的，不想动不动担心租房欠房租，搬进搬出，求个稳定。
- 这套房的照片看上去更讨好人一点，至少有眼缘
- 另外在Google地图上也查看一下周边情况，没有什么明显不好的的情况
- 其他一些必要的尽职调查(due diligence)包括但不限于：
- 网上了解该房产的房产税税率以方便测算每年的房产税支出
- 网上查看周报出租房的价格行情以此预估以后的可能的租金范围
这套房子2018年年初开始办理贷款，中间又要求更换了热水器，一直到2月中旬才最终close。第一年的租金是$1,500/月。下面看看2018年近一年的收支情况的报表。总共收了10个月的房租和1个月的押金。管理费一个月10%，因为这个租客特殊，实际管理公司没有收我招揽租客的费用，不然还要扣除一个月的租金。
投资分析
一次性投入
这是一套1954年的老房子，美国这样的老房子很多，老房子的价格相对便宜，但是相应的存在或多或少的维修开销。这套房购买+closing cost总共近$160K, 我自己只付了20%首付+closing cost，实际一次性投入了约$35K。
每月支出
其余贷款124K，月还款$675，出租房保险平摊到每月大约$85，2018年房产税$1,450，平摊到每月大约$150。
月现金流
$1500房租收入-$150管理费-$675房贷-$85保险-$150房产税=$440/月
由于当年就出现了维修费用，所以实际还要扣除$149/月，所以实际净现金流$291/月
指标分析
Cash on Cash Return (COC) = $291*12/$35,000= 9.98%
Rent-to-value ratio：$1,500/$155,000=0.97%
Return on Investment (ROI): Net Profit/Total Investment=33.12%，如果管理公司要收一个月的招租费，那这个比例还是要降低不少。